LIEGENSCHAFTS-BEWERTUNG

Die Liegenschaftsbewertung ist ein zentrales Element der Immobilienwirtschaft und dient der Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie, sei es für den Kauf, Verkauf, Beleihung oder Steuerzwecke. Der Marktwert – auch als Verkehrswert bezeichnet – beschreibt den Preis, den eine Immobilie zum Bewertungszeitpunkt am Markt erzielen würde. Dieser Wert wird nicht nur durch die Objektmerkmale selbst beeinflusst, sondern auch durch externe Faktoren wie Lage, Nachfrage und die allgemeine Marktsituation.

1. Bewertungsmethoden

Es gibt verschiedene anerkannte Methoden zur Ermittlung des Wertes einer Liegenschaft:

  1. Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren orientiert sich an den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Es eignet sich besonders für Immobilienarten, bei denen eine ausreichende Zahl an Vergleichsobjekten existiert, wie etwa Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen.

  2. Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird hauptsächlich bei Renditeobjekten, wie vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien, angewendet. Der Wert der Immobilie wird anhand des zu erwartenden Ertrages berechnet. Dabei spielen die erzielbaren Mieten, Instandhaltungskosten und Kapitalisierungszinssätze eine wichtige Rolle.

  3. Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren wird der Wert anhand der Herstellungskosten der Immobilie ermittelt. Dieses Verfahren kommt häufig bei Spezialimmobilien zur Anwendung, für die kein ausreichender Markt besteht oder deren Nutzungsspezifikationen eine Vergleichsbewertung erschweren.

2. Einflussfaktoren auf den Immobilienwert

Verschiedene Faktoren beeinflussen den Wert einer Liegenschaft:

  • Lage: Die Lage ist oft der bedeutendste Wertfaktor und beeinflusst stark die Nachfrage. Immobilien in städtischen Lagen oder begehrten Vierteln erzielen meist höhere Werte als solche in ländlichen oder strukturschwachen Gebieten.
  • Ausstattung und Zustand: Der Zustand der Immobilie, die Bauqualität, sowie besondere Ausstattungsmerkmale wie Energieeffizienz oder eine moderne Infrastruktur beeinflussen ebenfalls den Marktwert.
  • Makro- und Mikroökonomische Faktoren: Zinsen, Konjunktur und gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen wirken sich auf die Kaufkraft und somit auf die Nachfrage am Immobilienmarkt aus.

3. Bewertungsverfahren in der Praxis

In der Praxis kommen oft Mischformen der Bewertungsverfahren zum Einsatz. Sachverständige und Gutachter setzen verschiedene Verfahren in Relation, um eine möglichst präzise Einschätzung zu liefern. Bei größeren Portfolios oder in speziellen Marktsegmenten kommen zudem computergestützte Modelle und Big-Data-Analysen zum Einsatz, die auf umfangreichen Datensätzen basieren.

4. Rechtliche und normative Rahmenbedingungen

Die Bewertung von Liegenschaften ist durch gesetzliche Vorschriften und Bewertungsstandards geregelt. In Österreich regelt das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG)  die Standards und Verfahren der Liegenschaftsbewertung. Daneben existieren internationale Bewertungsstandards wie die IVS (International Valuation Standards), die in der globalisierten Immobilienwirtschaft zunehmend an Bedeutung gewinnen.

5. Bedeutung der Liegenschaftsbewertung

Eine korrekte Liegenschaftsbewertung ist für alle Marktteilnehmer von großer Bedeutung: Käufer und Verkäufer erhalten Orientierung über angemessene Preisvorstellungen, Banken und Kreditinstitute erhalten eine fundierte Basis für Beleihungsentscheidungen, und auch für steuerliche Zwecke wird ein objektiver Marktwert benötigt.

Insgesamt ist die Liegenschaftsbewertung ein komplexes, aber essentielles Instrument für die Sicherung von Markttransparenz und Investitionssicherheit im Immobiliensektor.